90后租房租出万亿市场？解析长租公寓背后的万亿蓝海

长租公寓可做如下分类：从房源端，可分为分布式和集中式;从租客端，可分为四类：蓝领公寓、白领公寓、金领公寓、老年公寓。2×4，会形成 8 种不同的行业细分，需要的核心能力都不一样。概括起来，成功的长租公寓主要需要以下几种能力：

1. 精细化管控、获取价值的能力：以服务业为依托，提高管理效率，注重管理的细致度和颗粒度。

2.加强全国化的布局和全国化组织网络的能力：未来的主战场应该是在强二线城市，或者二线向一线发展的城市。

3.溢价能力：从集中式角度来讲，将一座烂尾楼能做出自己的格调，并按高档公寓的价格租出去，资产回报率必定很高。

4. 产品化能力：将产品做到极致也是一种能力。

四、国内长租公寓发展过程中踩过的坑

(一)分散式：

分散式长租公寓需要有交易能力和组织能力，来自于组织产生的交易能力。对于分散式长租公寓来讲最大的坑就是没有交易能力、组织能力。

(二)集中式：

第一，节奏感的把握问题。长租公寓的本质是提高闲置资产的利用率，而不是利用已经可以产生资产回报率的物业。在发展过程中，很重要的一点是，有时在规模的压力大和市场可供给物业不够的情况下，能否抵住诱惑，然后再做一些节奏上的调整和把控，守住物业成本，包括合规性要求的这种底线。

第二，跨区域的扩张问题。因为地产租赁是区域分割特征非常明显市场，所以在跨区域扩张的时候会遇到很多问题，这时必须调整思路和产品定位，强调服务质量和品质，进行错位竞争，达到产品上的区别。

五、中国长租公寓发展前景

观察国外企业，可以发现长租公寓有一个很明确的趋势，就是由C2C(介起到信息匹配的作用)逐步过渡到B2C(由所谓公寓运营商来提供服务。)

目前国内长租公寓市场的处境很尴尬，既不能像美国一样真正用重资产的方式运作，也不能像日本一样用极其轻的托管的模式运作。

中国的长租公寓需要在重和轻之间找一个平衡的方式。我们目前还不具备从重走到轻所需要的组织能力、系统能力和交易能力。在这个市场里，如何形成一个合理标准化的估值，资本市场如何看待城市间的差异、回报率差异和发展前景，都是接下来会面临的问题。

六、四类长租公寓市场参与者的优势和劣势

在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。可以断定，未来资金与资源端的优势以及可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现在主要有四类市场参与者：开发商类、中介类、酒店类、创业类，他们在各自的领域里都有独门武器。

(一)开发商类背景的公寓：管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，但如果管理团队能在初期母公司的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈

(二)中介背景的公寓机构：如链家(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来 ，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。在这个领域，我们判断有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键;

(三)酒店类背景的公寓：商如华住(城家)、窝趣(铂涛)等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类，弱于开发商类，但内部物业的获取存在坪效竞争，地段不好的酒店改造成公寓在经营上的困难也并不小，而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。

(四)创业类：这是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。我们认为创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。

（编辑：云计算网_泰州站长网）

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