2015房产行业互联网“沉浮录”

与爱屋吉屋和搜房的高底薪加佣金、链家重门店和高佣金的方式不同，房多多推出了“一键直约”的二手房带看模式，开始打造自己的二手房平台，经过精心包装的广告也已经出街，但是仔细分析依旧会发现问题：

流量是硬伤，虽然相比去年alexa排名20多万名提升了20倍以上，从曲线图上分析是10月份经纪人大量上传房源和广告亮相所致，但是相比搜房的1800名左右的流量差距，还是非常巨大的。

目前房多多的经纪人大多都是传统中介公司的员工，另外房多多也自建了“过户超人”的自有团队，如此“模式”有鼓励“飞单”的嫌疑，必然面临其他同行的“围剿”且违背商业道德。

真实房源如果靠传统中介的员工来解决，恐怕很难解决重复、虚假房源、吃差价等老问题，而地推的成本和效率，将会成为建立房源库的壁垒。

超低佣金（低于1%）的方式，是否适合二手房中介领域，依靠烧钱且没有先发优势，搜房就是吃了这个亏，后来者的做法也值得商榷，公司成交可以享受2.4%佣金的大部分，低价飞单的成本和理由站不住脚。

对比爱屋吉屋、链家的模式，保持的是自主房源、自建团队提供服务，爱屋吉屋没有门店，而链家门店较多，链家的主要收入依靠互联网金融的收益，并且未来瞄准资本市场，爱屋吉屋是干净利索的去门店化，提高效率获取合理佣金收益。房多多的中介模式意图构建的是一个房源平台，其他传统中介被动接受“平台分发房源”，除了鼓励飞单，实际上房多多是想用控制房源的方式最终“去中介化”，所以互联网中介目前的竞争，还不仅仅限局限于房源、门店、产品、流量等的初级争斗，长远来看一方面是为了去化存量交易，还有一个维度就是利用数据为新房市场，最终打造一个类淘宝的房地产购房平台。

互联网中介行业目前表面上看上去欣欣向荣，但是一旦遇到房地产市场的调整，首当其冲受到冲击的就是中介，链家等传统中介面临的可能是关店、裁员等措施缩减成本，当下的互联网中介的表面浮华的背后是建立在一二线地产市场的上升前提下的，而地产市场的调整一般周期性明显，一般三到四年一次的调整很难避免，不能用短期的结果去衡量未来，这个领域还需深度观察，实际商业模式并未最终确定。

智能家居概念兴起，门派众多但多为营销噱头

智能家居是以住宅为平台，利用综合布线、网络通信、 安全防范、自动控制、音视频等技术，将家居生活有关的设施集成，构建住宅设施与家庭事务的管理系统，提升家居安全性、便利性、舒适性、并且更加环保节能。

智能家居并不是新概念，而赋予了互联网基因的智能家居正在极度受到重视，家庭成为理论上的互联网最大的入口之一，智能家居在这个过程中的重要性首当其冲。但是现有的智能家居概念还存在一些问题，比如：

功能并未有足够创新，基础智能家居系统包括家庭灯光控制、电动窗帘、音乐系统、语音提示、安防报警、手机远程控制、家电控制、可视对讲、视频切换等等，在场景使用上，可以根据主人生活习惯，提前设置好的场景和语音提示，并可以使用手机、iPad远程控制。这些功能十多年前就已经实现。

所谓智能化产品，更多的就是普通电器外加一个APP，品种繁多，功能未必精彩。

除物联网概念外，不同厂商之间并不能统一产品标准，行业技术主要缺乏以下两个方面标准：接口的标准化、数据模型的标准化。

使用功能较多、场景分散，这是目前的通病，造成的困局是：非标需求较多，非标准的产品无法统一形成一个基于个体房屋或者多点位的交互，操作繁琐，且无法最终整合为一个平台级产品，导致现有的智能家居平台并不能完全与互联网打通，类似社交、电商等的深度互联网产品模式实现，个案的借壳整合并没有代表意义。

基于智能家居，万科、银城、仁恒、正荣、金地、华远、华润、方兴等开发企业都提出了自己的智能家居概念或开发有产品，项目背后则是百度、小米、腾讯、360、乐视等大公司的背影。从这些公司目前合作的项目来看，很多项目处于较偏远、缺乏配套，或者亟需增加项目卖点获取溢价机会，互联网+智能家居的概念植入则给溢价升值提供了可能，有助于项目售卖。

更加接近于实际的情况是：智能化产品的更迭速度很快，房地产产品周期性较长，除了借助于“智能家居”的概念，提升产品溢价、加强项目卖点，所有智能家居的合作实际都在试错期，小米也曾对外表示2015年会有约10家开发商尝试合作，概念大于实际的智能家居在年内陷入“冬眠”，更多的基于智能家居延展的互联网增值服务，如大数据、云计算、社区O2O、养老、医疗、电商等目前来看还遥遥无期。

国家政策要求去库存 ，短租领域或影响房地产后市场

首先明显的信号是2015年11月19日，国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，根据指导意见，显然从今年大热的互联网+概念、O2O概念还是共享经济概念，在中国更多的就是与老百姓日常的生活服务密切相关，而生活服务的进化就是生活方式的变革。

原本处于法律真空地位的短租、客栈等互联网模式，在文件中被重点提及：“积极发展客栈民宿、短租公寓、长足公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。在这个政策出台之前，各地政府管理标准混乱，甚至有地区不承认短租公寓和民宿，直接将其归类为“黑旅馆”。此次中央文件直接指出积极发展短暂公寓和民宿，可以预见相关的对于短暂公寓和民宿的法律界定及行业规范将出台，“黑旅馆”将成为过去。

国外早已有HomeAway以及airbnb等度假公寓出租或者短租公寓交换等模式，这条政策将会对国内最大的度假公寓预订服务平台途家，以及类似的互联网平台是重大利好，除途家外，包括雅诗阁、小螺趣租、无忧我房、链家自如、搜房游天下、you+公寓、住百家等相关平台，均是受益者。

另外一条政策信号则是12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题，近期以来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关。

从房地产行业来看，当下房地产市场最大问题的是库存较大，而空置率也一直倍受质疑，这两个问题的背后，是巨大需求不匹配，政策明确后，无论是从房地产交易环节、产品品质、租后服务、资本化等等，都存在较大空间，随着相关配套政策的继续出台，基于房地产行业的公寓运营成为国家认可的工商类别，对于房地产后市场是一个明确的信号。

（编辑：云计算网_泰州站长网）

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