高房价，正在提升我们的智商

原标题：高房价，正在提升我们的智商

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊团队，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载

道可道，非常道；名可名，非常名。

这是老子道德经开篇的两句话，用很精妙的语言表明：世间的万物很多时候只可意会不可言传，想要进步，就是要靠自己去领悟。

因为工作的原因，我经常会跟一些地产人聊天，这次约了一个干了很多年营销的区域总，聊聊目前客户对于当前楼市的一些基本的反馈。

他说，“其实你知道吗，很多时候是大家都太聪明了，才导致了目前楼市的情况”

我笑着说，在正常的市场环境里，所有人都是逐利，只要是合法的，怎么赚钱怎么来。

“对的，人都是情绪化的，巴菲特所推崇的别人恐惧的时候我贪婪虽然听起来很正确，但其实真的很反人性，真实的情况是别人怎么来的我就怎么来，然后再汇总各类政策不断推陈出新出新的套路和招数，以不变应万变。”

“怎么理解？”

“房价，可能会把各行动方的智商都提高20%。”

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虽然目前楼市处于调整期，但从全世界经济发展的进程看，房价的起伏会出现周期性波动，但整体上扬的趋势是肯定的。

趋利避害是人的天性，为了抓住这种周期性的波动，不掉队就要时刻关注楼市政策上的种种变动，从蛛丝马迹中寻找不一样的点。

但人始终是情绪化的动物，无法避开大脑对自身的掌控，对于很多不关注楼市的人来说，只要经过媒体大范围的渲染，往往很容易改变自身的立场。这其实就是为什么山东菏泽取消限售会被那么多人关注的原因，他们关注的其实并不是政策本身，而是担心会不会影响到自己的利益。

如果政策的风向真的改变了，一旦自己没有把握住，很可能损失的就是一大笔钱，而反过来，如果自己有如神助般的提前布好了局，那结果肯定又是不一样。

不管是政府还是开发商，其实都始终都在围绕房价这条波浪线做出符合自身利益最大化的行动：

1、对于政府来说，维持城市基础设施的建设进程，大力推进城市化的进程，改善普通百姓的生活，不断提高社会保障的力度，这些都需要用到钱。而钱的主要来源，无非就是两方面，一靠税收二靠卖地。

税收收入的增加其实是代表了城市整体竞争力的上升，这是个缓慢的过程，涉及到了城市的能级、可整合的资源、人才结构等，哪怕政府领导人再有能力，也要慢慢去摸索；

但卖地不一样，基本可以起到立竿见影的效果。对于大部分城市来说，城市能级越低，对土地的依赖就会越大，像北上广深这样的一线城市，对土地财政的依赖其实并不突出。

多卖地，多回笼资金，确保城市建设大踏步的往前走，其实本身也没有什么对错。三四线城市经济结构单一、产业链条简单，也就只能这样了，但什么时候卖地却是门很深的学问。

政府卖地的节奏就是，行情好的时候会多进行土地出让的操作，行情不好的时候就少卖点地，这就跟我们做生意是一样的思路。看到商品涨价了，赶紧调整下价格，价格低了，先慢点出货，实在低到自己的心理预期了，甚至会囤货不出。甚至在一些三四线城市，政府在准备出让土地前，会召集地产商们开会，如果大家明确连底价都不会拍，那么暂时就不出让了。

对于开发商来说，最大的动作无非就是土拍拿地。在土地市场火热的时候，遍地都是地王，开发商通过各种渠道去不断的融资，加高拿地的杠杆，而一旦出现楼市下行，土地基本都是零溢价了。我们可以明显的看到，在2016年房价暴涨时，全国范围内土地出让金的平均溢价率都是最高的。

政府和开发商，其实就是代表了土地市场的强势供给端，通过在市场上的不断博弈，围绕着房价的涨幅，，做出最有利决策。

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当然，随着房价的不断上升，要调控这种增速，对于政府来说，最直接有效的办法就是提升买入门槛、限制购买力。比如社保的缴纳条件由2年变成5年，比如只有按家庭为单位才能购房，比如一套房的面积不能太大，大了就要多征税等等。

但人民群众的智慧是无穷的，在不断上涨的房价预期中，也是有各种应对政策的：

如果每个人都只能买一套房，那我就往大面积的买，开发商也根据政策的调整造大面积的房屋，交付以后再隔开，变成两套房；

如果社保的缴纳条件由2年变成5年，那我就去看看能不能跟公司申请补几个月，提高缴税基数，反正就是多交钱嘛，只是把时间缩短一点；

如果一套房的面积不能超过120平，超过了要多缴税，那就把房子建的高一点，交付以后再隔成两层，对外宣传就说是loft跃层；

如果一二手房价差倒挂严重，只能通过摇号的方式去购买，那就发动七大姑八大姨，一下子去登记好多个，这样中签的概率也就翻了好几倍，所以90多岁的老奶奶去买新房也就不足为奇了；

如果限制每个家庭只能买一套住房，那么有些人可能就会通过假离婚，把一个家庭变成两个家庭，再通过跟其他人结婚和离婚的方式，一生二，二生三~~

房价在不经意间确实会影响到离婚率，从周围亲朋好友了解到的情况看，也能明显感受到一线城市真实的离婚率相比于三四线城市确实存在比较明显的失真。

现在去很多地方的民政局离婚窗口，工作人员往往会问你两个问题，你们是准备要办事还是真的来离婚的，如果说准备办事，就会工作效率奇高的帮你们办完各种手续，如果你说是真的来离婚的，就会苦口婆心的告诉你要考虑到孩子、双方家庭等等，希望你们考虑清楚。

一句话概括就是：

政府政策千万条，我有法式万千招

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房价的起伏，其实就是多方力量博弈和政策导向的结果。从短波周期看，起伏不会太大，但如果真的要对接下来的楼市进行一点预判，结合前期亲身调研的结果，有几点可以跟大家分享下：

1、需要从主观意识上敬畏政府的力量

影响房产的价格因素有很多，其中，最避不开的就是政府那只隐形的手，政府的力量可以调控的广度和深度都非常大 。

针对不同的经济形势，政府往往会释放出不同的政策导向，比如基准利率。2015年底2016年初的时候，楼市暗淡，政府就开始下调基准利率，房贷的话还可以打9折，有的银行还能做到88折、85折，这其实就是政府鼓励你在买房，碰到这种情况，都不需要犹豫，适当的加点杠杆，响应政府号召，冲入楼市，买了就有了对冲的筹码。

（编辑：云计算网_泰州站长网）

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